13501851323
经济纠纷
135-1052-4270
上海市瑞和律师事务所
上海市友谊路199号5楼C座

合同约定的违约金低于实际损失,守约方有权主张赔偿实际损失

来源:互联网   时间:2017-10-20 16:55:46

裁判要旨

  1. 违约金责任与违约损害赔偿责任,均为违反合同的民事责任形式,且都具有补偿的性质,即违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系不是选择之债,而是不同权利请求权的选择性竞合关系。

  2.守约方所遭受的实际损失高于约定的违约金数额,即违约金不足以填补违约所造成的损失时,守约方有权自主选择主张损害赔偿请求权。

  3. 赔偿损失是违约方承担违约责任的一种方式,是一种民事法律责任,其目的在于填补受害人的全部损失。损失应完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。

  4. 因逾期交房违约造成的损害,由于房屋的租金损失与房屋买受人可能遭受的损失存在最大程度上的相似性,故租金损失可以作为确定损失的依据。

  上诉人某某房地产开发公司与被上诉人母某某、刘某某商品房预售合同纠纷案

  案例索引

  重庆第一中级人民法院(2015)渝一中法民终字第01577号民事判决书

  案情简介

  2012年8月3日,某某房地产开发公司取得涉案房屋预售许可证。2010年9月29日,母某某、刘某某(乙方)与某某房地产开发公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》,约定,甲方销售的商品房为预售商品房。乙方购买甲方的房屋,建筑面积257.46平方米,房屋成交总价1579464元。乙方采用按揭方式付款,首付799464元于2010年9月28日付清,余款780000元办理按揭。第三条约定商品房用途为住宅。第七条约定,属预售商品房的,甲方应当在2011年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力,甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方,甲方可据实延期交房。本商品房交付时应当符合以下条件:本商品房已通过竣工验收备案登记,取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条约定,除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用,……逾期超过90日后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息,并按已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。

  合同签订后,母某某、刘某某支付了某某房地产开发公司购房款及税费。但涉案房屋没有办理竣工验收,也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。某某房地产开发公司逾期未交付房屋。

  母某某、刘某某陈述,房屋未交付的原因系某某房地产开发公司挪用业主资金导致资金短缺,某某房地产开发公司陈述是外墙保温等级提高导致外墙还在施工中,且有装修、供电等工序未完成,尚未达到交房阶段。合同虽然约定了延期交付违约金,但实际损失大于违约金,故母某某、刘某某选择主张损失,母某某、刘某某主张的损失即为逾期交房租金损失。

  母某某、刘某某请求判令:1.某某房地产开发公司赔偿母某某、刘某某2012年1月1日至2013年9月30日因逾期交付房屋产生的损失270333元;2.某某房地产开发公司立即交付房屋;诉讼费、鉴定费由某某房地产开发公司承担。

  某某房地产开发公司一审答辩称:母某某、刘某某起诉的逾期交房损失不符合合同约定,且未达到支付期限,并且没有证据证明;涉案房屋尚不具备交付条件;逾期交房是基于公安部公消(2011)65号文件,该文件对建筑物外墙等级由B级调整A级,导致某某房地产开发公司重新进购保温材料,组织施工队进场,该情形系不可抗力造成的延期交房,不可归责于某某房地产开发公司,某某房地产开发公司不应承担责任。综上,请求驳回母某某、刘某某诉讼请求。

  一审裁判理由与结果

  一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,某某房地产开发公司在起诉前取得商品房预售许可证,《重庆市商品房买卖合同》是母某某、刘某某与某某房地产开发公司真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当严格按照合同约定履行自己义务。《重庆市商品房买卖合同》约定交房条件为通过竣工验收备案登记,取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,且在验收交接后,还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。涉案房屋尚未通过竣工验收,未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》,故母某某、刘某某要求某某房地产开发公司交付房屋的诉讼请求,该院不予支持。

  《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。本案中,某某房地产开发公司未按时交付涉案房屋,虽《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金,但母某某、刘某某未主张违约金,而主张逾期交房的租金损失,符合法律规定。母某某、刘某某主张的2012年1月1日至2013年9月30日期间的租金损失经海特公司评估为162200元,该院予以支持。

  母某某、刘某某与某某房地产开发公司分别对评估报告提出评估对象用途、评估标准方面的异议,该院认为,根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》,涉案房屋的用途为住宅,海特公司按照住宅标准进行评估并无不妥;因涉案房屋所处地段的特殊性,海特公司在评估过程中进行了适当考虑,在住宅的标准上有所提高,具有合理性;由于相关部门并未公布市场租金水平信息,海特公司采用市场价值标准对案涉房屋的真实租金标准进行评估亦无不妥。对母某某、刘某某与某某房地产开发公司对评估报告提出的异议,该院不予采信,对海特公司出具的评估报告,该院予以采信。

  某某房地产开发公司辩称逾期交房损失不符合合同约定,且未达到支付期限,该院认为,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只对逾期交房违约金的支付期限作了约定,未约定逾期交房损失的支付期限,故对某某房地产开发公司的抗辩,该院不予支持。

  某某房地产开发公司辩称未交付房屋的理由是根据公消(2011)65号文件,某某房地产开发公司将防火等级由B级调整至A级,系无法预见的不可抗力导致延迟交房,但某某房地产开发公司未举示充分证据证明该文件实际影响了以及多大程度上影响了交房。该院认为,虽然国家在案涉房屋修建过程中发布了该文件,但该文件发布时间为2011年3月14日,距离约定的交房期限2011年12月31日尚有近十个月的时间,某某房地产开发公司可在该期间内积极采取有效措施避免延迟交房;况且,截至本判决作出之日2014年11月,文件发布已逾三年,某某房地产开发公司仍未实现交房,可见文件的发布与延迟交房无必然联系。

  综上,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:一、某某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿母某某、刘某某2012年1月1日至2013年9月30日逾期交房损失162200元;二、驳回母某某、刘某某的其他诉讼请求。案件受理费5355元,评估费1494元,由母某某、刘某某负担2000元,由某某房地产开发有限公司负担4849元。

  二审裁判理由与结果

  某某房地产开发公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,并依法改判驳回母某某、刘某某的诉讼请求。主要事实和理由:一、双方当事人在商品房买卖合同中明确选择了逾期交房的违约责任的体现方式是违约金,而非违约损失。同时,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下,才适用参照租金标准确定违约责任的支付数额。双方已经选择了违约金作为违约责任的体现,根据“约定优先”的原则,母某某、刘某某就不能单方选择“违约损失”作为主张“违约责任”的方式。二、对违约损失的司法鉴定,并不影响本案违约金将作为违约责任的体现方式。确定损失金额,主要目的是使违约金在合法的前提下的处理更合理,而非取代违约金或者改变违约金约定的性质。租金损失之鉴定结论的作用仅限于对违约金的调整,绝不能取代双方约定条款,关于款项支付的时间节点仍应按合同约定执行。三、违约损失是补偿性的款项,违约金也是以补偿性为主、惩罚性为辅的款项,从性质上讲二者均是填补性功能的款项,针对同一事实二者不可兼得。四、双方签订的合同版本是重庆市房屋管理部门和工商行政管理部门共同监制制定并广泛应用的范本合同,对双方当事人具有约束力,法院应维护范本合同的严肃性和稳定性。因此,一审判决适用法律错误,请求二审法院依法予以改判。

  母某某、刘某某答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”的规定表明,赔偿损失与其他违约责任可以并用。并且,违约损害赔偿责任是违约方承担违约责任的一种方式,是一种民事法律责任,其目的在于填补受害人的全部损失。本案中,某某房地产开发公司逾期交房已构成违约,且该违约行为给母某某、刘某某造成了损害,故母某某、刘某某有权根据上述法律规定要求某某房地产开发公司赔偿损失。

  同时,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定,损失应完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。本案系因逾期交房违约造成的损害,由于房屋的租金损失与母某某、刘某某可能遭受的损失存在最大程度上的相似性,故租金损失可以作为确定损失的依据。

  另外,违约金责任与违约损害赔偿责任,均为违反合同的民事责任形式,且都具有补偿的性质,即违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系不是选择之债,而是不同权利请求权的选择性竞合关系。本案中,双方当事人之间虽然有关于逾期交房违约金条款的约定,但母某某、刘某某因某某房地产开发公司逾期交房违约所遭受的实际损失远高于约定的违约金数额,即违约金不足以填补违约所造成的损失,故母某某、刘某某有权自主选择主张损害赔偿请求权。因此,某某房地产开发公司关于母某某、刘某某不能单方选择“违约损失”作为主张“违约责任”之方式的辩解,没有法律依据,本院不予支持。

  综上所述,某某房地产开发公司的上诉理由均不成立,对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

  来源:Wesley民商法


253726
宝山律师网,郦诗远律师咨询:135-0185-1323(微信同号),办公地址:上海市宝山区友谊路199号5楼C座
技术支持:律师名站网
一键咨询律师13501851323